Nuevo Real Decreto Ley sobre el alquiler

Por 11 marzo, 2019Noticias

Hoy, 6 de marzo y tras su publicación en el BOE (boletín Oficial del Estado, entra en vigor el nuevo decreto- ley del alquiler. Como novedades encontramos la creación de un índice de precios que comunidades o ayuntamientos no podrán usar, en ningún caso, para regular los precios del alquiler; bonificaciones del IBI para incentivar la oferta o el incremento de los arrendamientos ligado al IPC durante los años de vigencia del contrato. Fomento, sin embargo, ha renunciado a bonificar en un 80% el IBI de aquellos alquileres que se fijen según el nuevo índice de precios que se creará.

Estos son los puntos de este nuevo Real Decreto-Ley:

  1. Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
  2. Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años. Se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario.
  3. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler, esté o no inscrito.
  4. En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social.
  5. Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Actualmente, el aval o depósito que se puede exigir no tiene límite de cuantía.
  6. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler.
  7. Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta, sin necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (las obras tienen que ir más allá de las obras obligatorias de conservación que debe asumir el propietario).
  8. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica.
  9. Cuando en la misma operación se venden todas las viviendas de un edificio, se establece la posibilidad de que la legislación sobre vivienda fije un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración para adquirir la propiedad del inmueble.
  10. Se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos.
  11. Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima que debe suministrarse en los depósitos de fianza.
  12. Se introduce la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
  13. Se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios. Se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta el 10% (actualmente, es el 5%), y la inclusión entre los posibles destinos de este fondo, el de costear las obras de accesibilidad, estableciéndose un plazo de tres años para adaptarse a la nueva cuantía.
  14. Se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas. Se trata de una medida que contribuye a mejorar la accesibilidad de los inmuebles cuando existan programas de ayudas públicas de las distintas Administraciones.
  15. Se establece un procedimiento específico para atender a las situaciones en las que el desahucio afecta a personas u hogares vulnerables. Se ofrece mayor seguridad jurídica en el procedimiento, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
  16. Se permite que el arrendatario pueda acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene mayor agilidad y menores costes económicos de defensa que el juicio ordinario.
  17. Se clarifica la obligación de señalar día y hora del desahucio.
  18. Se elimina la obligación de repercutir el IBI en vivienda social. Actualmente, se obliga a que, en los parques de vivienda pública en alquiler, pague el IBI el inquilino. Con esta medida se elimina esta obligación que en muchos casos da problemas a los gestores de vivienda.
  19. Se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica, una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra del IBI.
  20. Se remite a normativa sectorial la definición de vivienda vacía a efectos del IBI. Se establece la remisión a la normativa sectorial de vivienda estatal o autonómica con rango de ley la definición de las reglas a través de las cuales los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo a la vivienda vacía (que fue establecido en el año 2002).
  21. Se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
  22. Se introduce un mandato al Ministerio de Fomento para adoptar un conjunto de acciones para dinamizar la oferta (movilización de suelo público, medidas de agilización de trámites y reorientación del Plan Estatal, entre otras).
  23. Se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias en materia de política de vivienda. Estos índices estatales, ni los que puedan desarrollar CCAA y Ayuntamientos, en ningún caso habilitan a éstos para establecer sistemas de regulación de los precios de alquiler.