Comprar un piso es una decisión económica muy importante ya que posiblemente sea el crédito de mayor cantidad que va a pedir en toda su vida. Hay que medir y sopesar todos los factores ya que contratar un préstamo hipotecario es un proceso largo que requiere esfuerzo y dedicación.
Le ofrecemos algunas pautas que debe tener en cuenta:
- Comparar y recopilar información antes de firmar.
- Para evitar dar pasos en falso, recomendamos recopilar toda la información disponible del mercado hipotecario, comparar las condiciones que cuantos más bancos, mejor, avales que exigen, plazo de amortización ,facilidades de pago y cualquier otro aspecto y con estos datos, elaborar una lista de ventajas e inconvenientes de lo que cada entidad bancaria pone a su disposición, lo que también nos puede servir como arma de negociación para un futuro.
- Apuntar todas las dudas que puedan surgir y consultarlas a los profesionales. En los requisitos y condiciones de un préstamo podemos encontrar términos que no conocemos, no entendemos y que nos pueden llevar a confusión.
- Algunos de os conceptos que más se utilizan y deben quedar claros son:
- Tipo fijo: El tipo de interés que se aplica y la cuota mensual a pagar novaría durante todo el préstamo. Aunque el tipo de interés varía, todos los meses se mantiene la misma cuota.
- Tipo variable. El tipo de interés queda vinculado a un índice de referencia (el más habitual es el Euribor). Así, la cuota mensual varía según varíe el Euribor.
- Tipo mixto: Durante los primeros años del préstamo se aplica un tipo fijo y después se pasa a uno variable que tiene como referencia el Euribor
Términos que debe conocer:
- TIN: tipo de interés nominal. Es el precio que cobran las entidades por prestar dinero. Es el coste real que tiene para una persona pedir un préstamo. Puede ser anual, mensual, semanal o diario. Lo habitual es que sea mensual.
Se calcula aplicando un porcentaje al capital prestado. Se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Lo normal es que sea igual al tipo de interés real (el que establece el Banco Central Europeo) más la tasa de inflación.
No incluye gastos ni comisiones. - TAE: Tasa Anual Equivalente. Indica el coste efectivo de un préstamo durante un periodo determinado. Incluye los gastos y las comisiones bancarias junto a la compensación que recibe el propietario del dinero por prestarlo.
Se calcula de acuerdo con una fórmula matemática en la que se tienen en cuenta, el importe del préstamo, el tipo de interés nominal, comisiones, plazo de amortización y el de la prima del seguro de protección de pagos (si su contratación es obligatoria)
EURIBOR: Tipo al que las entidades bancarias de la zona euro se compran y venden entre sí el dinero a corto plazo por lo que fluctúa constantemente. Se publica mensualmente. Esta fluctuación es la que define la variación de la cuota que se suele revisar semestral o anualmente. - Además del pago mensual al que hay que hacer frente, dependiendo del banco habrá que pagar unas comisiones u otras:
- Comisión de apertura: Se paga al inicio del préstamo y se calcula sobre el total del préstamo. Compensa a la entidad bancaria por las gestiones para formalizar el crédito y los trámites.
- Comisión de cuenta asociada a la hipoteca: No la cargan todas las entidades. Si somos clientes del banco que nos va a conceder el préstamo, no suele existir, pero si no es el caso, algunas entidades requieren la apertura de una cuenta para gestionar le pago de las cuotas.
- Comisión por amortización total o parcial: Se produce cuando el cliente paga anticipadamente todo o parte del capital pendiente de amortizar. Es la compensación al banco por los intereses que deja de percibir del capital que resta por devolver.
- Requisitos más comunes para conceder un préstamo hipotecario:
- Antes de pedir la hipoteca es importante asegurarse de que cumple el perfil y que el banco no rechazará su propuesta.
- Los bancos suelen conceder crédito a personas de edad comprendida entre los 18 y 75 años.
- Ingresos fijos: El banco pedirá nóminas y nuestra vida laboral. Si tienes un contrato de trabajo indefinido tendrás más posibilidades.
- Comprobar si estás en una lista de morosos oficial.
- Inicialmente, aportar el 20% del precio de tasación de la vivienda, lo que se conoce como “entrada”. Hay un límite máximo según el Real Decreto 716/2009 sobre regulación del mercado hipotecario que establece un límite máximo de financiación para préstamos y créditos lo que implica que las entidades financiaras no conceden préstamos por encima del 80% del valor de tasación.
- Preparar toda la documentación necesaria: El banco lo analizará todo por lo que conviene facilitar toda la documentación que exija y a partir de ahí decidirá si eres un perfil de riesgo o no. Te solicitará entre otra documentación, el DNI, NIF, últimas nóminas, declaración de la renta y patrimonio, recibos de otros préstamos y si eres autónomo pago periódico y anual del IVA
- Fíjese bien la la letra pequeña. Puede contar con ayuda de un abogado o un experto para que le guíe y asesore sobre ciertas condiciones abusivas cuya aplicación es ilegal o algunas cláusulas suelo, que fijan un interés mínimo del que nunca puede caer la hipoteca. Cuando no se ha informado de forma clara y transparente al consumidor, son ilegales.Tener en cuenta gastos adicionales como el seguro de Hogar. No es obligatorio vincular la hipoteca con una de las pólizas de la entidad.
- Calcular la cantidad exacta que necesita: los gastos notariales, de tasación, la inscripción el registro de la propiedad, son costes que hay que tener en cuenta a la hora de calcular la cantidad exacta que hay que pedir.
- Negocie las condiciones de su hipoteca. Aunque el banco decide las condiciones del préstamo, se puede intentar negociar algunos términos como la dación en pago, que consiste en que, en el caso de no poder asumir las cuotas de la hipoteca en el futuro, se entrega el inmueble al banco para poner fin a la deuda.
Debe saber que la normativa vigente recoge algunos supuestos en los que el banco debe aceptar la revisión de las condiciones, en el supuesto de que los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas de actividades económicas o del trabajo y cuando la cuota resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la familia hipotecada.